戴丹苗（国信证券经济究诘所分析师）

REITs（不动产投资信赖基金）在中国资格了从私募到公募，从债性到股性的飘浮。从首批公募REITs上市于今，四年以来，有关战术从中央到地方协力，鼓动公募REITs渐渐落地，随后REITs市集横向扩容，纵向深远，一年一个新台阶。公募REITs不仅是周转存量钞票的进犯执手，更在低利率时候填补了中风险稳收益钞票的成立空缺。战术赋能疏导成立价值突显，REITs市集开启扩容新征途。

中国公募REITs的发展轨迹，永远与战术援助同频共振。自2020年运行以来，国度发改委会同证监会延续鼓动公募REITs市集扩围扩容，杀青了从传统基建向多元钞票的破圈——初期将仓储物流、收费公路、市政设施、产业园区等纳入刊行范围；后续又从容加多了清洁能源、数据中心、保险性租出住房、水利设施、文化旅游、破钞基础设施等行业领域和钞票类型。现在，REITs刊行范围已涵盖了12大行业的52个钞票类型，其中10个行业领域的18个钞票类型照旧杀青了首单刊行上市。现在已上市公募REITs已达到77只，从底层钞票类型结构看，市集呈现较着的“三核驱动”特征，交通、破钞、产业园三大板块市值共计占比达62%，成为市集整个主力。近期，国度发改委正积极鼓动基础设施REITs进一步扩围至城市更新设施、生意办公设施等更多钞票类型，钞票鸿沟的延续拓宽将为市集注入新的增长能源。

行为联安然体钞票与老本市集的进犯桥梁，公募REITs的耐久发展空间广袤。行为权力型金融器用，在各人范围内，REITs照旧发展成为孤苦的钞票类别，是机构投资者成立的进犯所在。咱们以REITs发展较为进修的好意思国和日本市集行为参考，永别以GDP和上市公司总市值为锚。戒指2024年，好意思国REITs的市值领域占GDP和上市公司总市值的比值永别为4.9%、2.3%，日本的相应比值永别为2.6%、1.6%。现时，国内REITs市值为2188亿元，相应比值仅均为0.2%傍边。以好意思国和日本为参考，中国REITs市集领域还有较大扩容空间，万亿级市集蓝海正在变成中。

公募REITs的中枢上风在于其独到的家具属性——兼具股性与债性特征，收益和风险介于股票与债券之间，填补了传统钞票类别的成立空缺，在现时低利率环境下展现出显贵的成立价值。2022~2025年技巧，已上市公募REITs的年平中分成率达到5.73%，高于中证红利指数5.52%的平中分成率。在利率下行趋势下，近三年公募REITs分成率与十年期国债收益率的息差保持在300~400BP之间，相较于债券钞票具备较着的收益上风，成为追求隆重收益投资者的优质选拔。

此外，公募REITs与主流钞票的弱有关性特征，使其成为优化投资组合的进犯器用。2025年以来，中证REITs指数与沪深300、10年期国债、黄金、中证红利股均呈现弱有关或极弱有关特征，有关联数永别为-0.07、0.14、0.21、0.17，中枢源于各样钞票的收益驱动逻辑、市集环境适配性及资金偏好的实质各异。中证REITs与沪深300因上半年和下半年的阶段性反向走势对冲，变成极弱负有关；与10年期国债虽受利率波动存在阶段性弱联动，但前者兼具债性与底层钞票运营属性，后者为纯债性钞票，属性各异松开了有关性；与黄金仅在二季度避险资金驱动下变成短期共振，但黄金受各人宏不雅身分影响、REITs聚焦国内实体钞票与战术援助，中枢驱上路分不同导致弱正有关；与红利股虽因共同的安然分成属性诱骗耐久资金变成弱关联基础，但前者收益依赖底层钞票运营现款流，受战术扩容驱动较着，后者受企业看法周期与权力市集波动影响更大，逻辑各异拉低了有关性。

四年蝶变启新程，中国公募REITs市集已从试点探索迈入领域化发展的新阶段。战术层面的延续加码，底层钞票的不休扩围，成立价值的日益突显，共同组成了市集发展的中枢驱能源。对比海外进修市集，我国公募REITs万亿蓝海市集仍待诱导。关于投资者而言，公募REITs兼具安然分成与老本升值后劲，且与主流钞票弱有关的特质，使其成为优化钞票成立、踱步投资风险的选拔。跟着城市更新、生意办公等新钞票类型的从容纳入，以及中耐久资金的延续入场，我国公募REITs市集将迎来高质料发展的黄金时候。

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